MÌNH DÙNG ĐÒN BẨY TÀI CHÍNH ĐỂ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN NHƯ THẾ NÀO?

Cách đây 1 năm, mình sở hữu được mảnh đất đầu tiên nhờ dùng đòn bẩy tài chính. Ở thời điểm hiện tại, khi mình đã trả được 1/2 số nợ ngân hàng, trải nghiệm đủ để có thể chia sẻ lại cách mình đã đầu tư bđs ra sao.
Mình mong rằng bài chia sẻ này có thể giúp bạn nào đang mong muốn tích luỹ tài sản sớm thì sẽ có cái nhìn khách quan hơn, chứ không hề có ý muốn khoe mẽ gì hết nha. Mong bạn đọc với tâm thế cởi mở, tích cực, và học hỏi lẫn nhau.

Đòn bẩy tài chính là gì?

Đòn bẩy tài chính (Financial Leverage – FL), tức là mình sử dụng vốn vay để đầu tư thay vì dùng vốn tự có. Mình thấy ai dân kinh doanh cũng dùng cách này hết, hiểu đơn giản là người ta dùng vốn vay với lãi suất thấp hơn để tạo ra những khoản lợi nhuận lớn hơn, bởi vậy ông bà ta có câu “buôn tài không bằng dài vốn” mà.
Cách đầu tư của mình cũng đơn giản thôi, mình không chờ có đủ hết tiền mới đầu tư bất động sản, khi có đủ 1/2 số tiền, mình mượn thêm bên ngoài người thân, bạn bè (không lãi suất) rồi mua. Sau khoảng hơn 1-2 tháng thì sổ sang tên mình làm chủ sở hữu, thì mình vay thế chấp ngân hàng từ chính miếng đất này. Tóm gọn lại, mình mua miếng đất bằng 1 nửa tiền mặt, và 1 nửa vay ngân hàng.

Mặt lợi lớn nhất của phi vụ này là khả năng chịu áp lực và mức độ chịu cày của mình tăng lên.

Đó là lý do tại sao chưa đầy 1 năm mình đã trả được 1/2 số nợ. Mình có đặt mục tiêu mỗi tháng phải kiếm được ít nhất xx triệu để trả nợ gốc ngân hàng, bắt buộc phải kiếm được con số đó. Rồi mình gom tiền cứ ít tháng đem qua nhân hàng trả một lần.
Tuỳ vào ngân hàng và chính sách vay, trả trước hạn có bị phạt hay không. Bạn nào chưa quen với việc nợ số tiền lớn thì thời gian đầu sẽ có cảm giác bị áp lực, kiểu giống như mở mắt ra đã phải trả nợ vậy á.

Với mức lãi suất ~8%/năm, so với mức tăng giá trị tài sản đất thì mình tin rằng đất sẽ tăng giá tốt hơn mức này. Nên mình chấp nhận đầu tư. Mình cứ nghĩ, ráng làm 2-5 năm là có miếng đất, trời thương thì còn trả nợ được sớm hơn.
Ban đầu số tiền lãi trả sẽ cao, tháng nào cũng bị ngân hàng trừ tiền, nên mình xót tiền lãi, tháng nào cũng ráng giảm dư nợ để tiền lãi giảm đi (Tiền lãi trả tính trên dư nợ, dư nợ giảm dần thì tiền lãi trả sẽ giảm dần).
Nhìn lại suốt năm 2021, mình đã là một con ong chăm chỉ, kiếm được bao nhiêu tiền đều để dành trả nợ gốc hết. Sau khi đã vay với một số tiền vừa tầm rồi, mình dự định năm nay sẽ bán bđs này để tiếp tục đầu tư bđs với giá trị lớn hơn cùng với khoản vay lớn hơn. Bố với mình hay nói vui “không nợ thì không có cách gì giàu được“

Các ngân hàng luôn cạnh tranh nhau về lãi suất cho vay nên bạn có thể lựa chọn ngân hàng có lãi suất thấp. Lưu ý phải nắm lãi suất cho từng năm vì lãi suất có thể thay đổi sau mỗi năm. Đừng vì những lãi suất năm đầu hấp dẫn mà bỏ qua thông tin lãi suất cho những năm tiếp theo. Bạn nên chọn những gói vay có lãi suất giảm dần theo số dư nợ để không bị áp lực.

Khi vay ngân hàng bạn cần đặt một số lưu ý như:

Lãi suất cố định hay thả nổi, tránh việc bạn bị rơi vào bẫy tài chính, 1-3 năm đầu vay với lãi suất thấp, những năm sau đó thì lãi vay thả nổi cao hơn mà người vay không để ý.
Vay ngân hàng có cần/nên mua bảo hiểm nhân thọ không: Câu trả lời là không, nếu bạn “bị ép” mua BHNT thì mới vay dễ dàng thì bạn cân nhắc lựa chọn ngân hàng khác để vay. Còn bạn muốn mua BHNT thì nên được tư vấn kỹ càng với người có nghiệp vụ tốt, để hiểu rõ về sản phẩm tài chính này để bạn nắm được bước tranh tài chính của bản thân trong những nắm sắp tới, để quản lý dòng tiền phù hợp.
Phí phạt khi trả trước hạn ntn?

Đây là điều quan trọng bạn phải tính toán cho hợp lý, ngoài trả lãi hàng tháng, bạn cần có kế hoạch trả nợ gốc, tránh trường hợp mất khả năng thanh toán nợ rồi rơi vào nợ xấu, là bạn có thể bị mất luôn tài sản thế chấp của mình.
Vì thế việc dùng đòn bẩy này nếu không có nguồn thu ổn định hằng tháng dư sức trả lãi ngân hàng là rủi ro rất lớn trong đầu tư. Làm gì thì làm, nhớ đừng để bị nợ xấu.

Tác giả bài viết:Ivy Kể Chuyện